Amal Nasrallah*
Nova lei permite a atualização de imóvel no IR a valor de mercado. Trata-se do seguinte.
As pessoas que têm imóvel próprio não podem atualizar o seu valor para fins de imposto de renda, muito embora o valor de mercado seja modificado ano a ano. De fato, o imóvel deve ser informado no imposto de renda pelo custo de aquisição e depois seu valor não pode mais ser alterado.
Existem algumas exceções, tais como, caso tenha havido reforma ou benfeitoria no imóvel, e nesse caso, o contribuinte deve ter as notas fiscais comprobatórias.
E isso é assim, porque, quando o imóvel é alienado, o ganho de capital é apurado é a diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo custo de aquisição.
Contudo, com a edição da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, a pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor do bem imóvel já informado em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).
De um modo geral, o imposto sobre o ganho de capital é cobrado sobre alíquotas que variam entre 15% e 22,5%.
Nos termos da lei, os valores decorrentes da atualização tributados serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado e deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.
Por outro lado, a pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor do bem imóvel constante no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% (seis por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4% (quatro por cento).
Os valores decorrentes da atualização tributados não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação da pessoa jurídica.
A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo que serão definidos pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação da Lei nº 14.973, que foi em 16 de setembro de 2024.
No caso de alienação ou baixa de bem imóvel sujeito à atualização (tanto da pessoa jurídica, como da física) antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo
Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são:
I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;
II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;
III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;
IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;
V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;
VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;
VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;
VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;
IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;
X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;
XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;
XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;
XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;
XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.
(*) A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.
